Покупка первого дома в Манитобе. Mortgage

Дом

Когда намерения о покупке дома начинают приобретать все более отчетливые очертания, в самый раз начать процесс получения ипотеки (mortgage). Вернее, начать попытку получения кредита на жилье, ибо процесс этот, как правило, трудоемкий, и далеко не первому встречному канадский банк готов одолжить круглую сумму денег лет этак на 25. Ну раз мы всерьез задумались о покупке жилья, то основания для получения «моргиджа» были, а значит стоит попробовать.

К кому обратиться?

Прямой контакт

Самый простой и быстрый вариант — направиться в банк или кредитный союз, который Вас уже знает, на счет в котором каждые две недели приходит зарплата и одалживаются деньги с кредитной карты. Милая девушка или улыбчивый парень — клерк, с которым Вы уже неоднократно общались по банковским делам, все расскажет, покажет и скорее всего направит к mortgage-специалисту, занимающему соседний кабинет. Здесь Вас с большим удовольствием «подвяжут» к кредиту, если будете подходить под требования банка, а еще можно что-то себе выторговать, при условии, что в одном и том же учреждении используется несколько финансовых продуктов (cheking account, saving account, credit line, etc.) — многие банки это иногда ощутимо поощряют.

Если Вас не волнует возможность существования более выгодных условий в банке напротив, то этот вариант отлично подойдет.

Вариант посложнее — походить по разным банкам и кредитным союзам, узнать, кто что предлагает, поторговаться в прямом смысле слова («А мне вчера CIBC на пол процента меньше предложил»). Правда, будьте осторожны! Моргидж-брокеры предупреждают: чрезмерное хождение по банкам может привести к ухудшению кредитной истории, если учреждения будут заглядывать в эту самую историю слишком часто. Опять же, для заглядывания требуется Ваше письменное разрешение (в «RBC», по крайней мере), поэтому просто походить, поузнавать действующие предложения и «разложить карты» на моргидж-калькуляторе ничем не чревато — было бы время, желание и способность изъясняться на английском.

Mortgage-broker

Естественно, в таком прибыльном деле, как ипотечное кредитование есть свои посредники — так называемые моргидж-брокеры (Mortgage-brokers), у которых процесс получения кредитов поставлен «на широкую ногу». Их богатый опыт наверняка может помочь в нестандартных ситуациях, так что если Вам есть, чем удивить банки — милости просим к посредникам. Кроме того, брокеры быстро и непринужденно сделают то, на что Вы можете потратить неделю, а то и больше.

Но за все радости в этой жизни нужно платить — прямой оплаты брокеры не требуют, но очевидно, что их услуги включены в сумму кредита. Правда, посредники легко оправдают любые убытки тем, что они с большей долей вероятности найдут наиболее выгодный для Вашей ситуации кредит, чем Вы это сделаете сами, и эта выгода может с лихвой перекрыть их услуги. Кроме того, брокеру достаточно заглянуть в Вашу кредитную историю всего один раз и разослать ее всем фин. учреждениям, предлагающим ипотечные кредиты, что убережет заветные баллы от падения из-за хаотичного «гуляния по банкам».

Но, есть у mortgage-brokers своя Ахиллесова пята — некоторые крупные банки с ними просто не работают, например, RBC (это написано на официальном сайте банка). Т.е. вроде как посредники имеют выход на большое количество учреждений, но не на все, и мне известны случаи, когда большие банки, работающие самостоятельно, предлагали лучшие условия, чем брокеры.

Наш вариант

А мы, как всегда, ищем золотую середину: и в RBC (наш основной банк) сходили, и к mortgage-broker Виктору Шеферу обратились. Я не буду даже примерять на себя роль эксперта в финансовых вопросах, но мне кажется, что все получилось правильно.

 

С чем обратиться?

Следующий важный вопрос, который предлагаю обсудить: что влияет на благосклонность банка (кредитного союза) в отношении Вашего кредита?

  • первый взнос (down payment) — если он 20% и выше, тогда учреждение особо больше ничего не интересует, поскольку риска у него почти нет. А вот если меньше, тогда будут смотреть на другие параметры, перечисленные ниже. Минимальный down payment в любом случае будет 5%.

  • наличие, продолжительность работы — чем дольше Вы работаете, тем с лучшей стороны себя показываете банкам. При виде записи в документах о Part time job (неполный рабочий день) работники банков недовольно морщинят лоб, а позицию «self employed» (частный предприниматель) брокер употребил не иначе как в сочетании с «не дай Бог». Конечно, и такие люди получают кредиты, но уже с бОльшими трудностями.

  • соотношение доходов и расходов — расходы на новое жилье, включая ипотеку, налоги и коммунальные платежи, не должны превышать 30-32% («грязных» доходов) или 40-42% («чистых» доходов).

  • статус — наличие или отсутствие статуса постоянного резидента и длительность проживания в Канаде тоже может стать важным фактором при определенных условиях.

  • кредитная история — показывает банку, насколько Вам можно доверять. Scores (баллы) доверия накапливаются постепенно, зато теряются быстро — достаточно забыть что-нибудь кому-нибудь вовремя заплатить, и баллы будут потеряны. О необходимости создания кредитной истории я уже писала в предыдущих постах.

Наши условия

Как вы знаете, мы уже постоянные резиденты Канады, проживающие на ее бескрайних просторах год и пару месяцев. На down payment почти ничего не скопили, поэтому в лучшем случае можем претендовать на кредит с 5% первого взноса. На момент появления первых мыслей о кредите у мужа была стабильная работа с хорошей зарплатой, и у меня такая же стабильная работа, но гораздо менее оплачиваемая… потом ситуация поменялась.

 

Процесс получения mortgage

Когда Вы определились с финансовым учреждением, начинается бумажная работа. Работник банка или моргидж-брокер предоставит список необходимых документов, которые могут включать следующее:

  • 2 ID (водительские права и PR cards в нашем случае)
  • Employment Letter (справка с работы с указанием занимаемой позиции и характером трудоустройства:  part time, full time, permanent, etc.)
  • Paystubs (документы о зарплате за последние периоды)
  • SIN (вроде как можно его не давать, но все требуют)
  • Void Cheque (документ, содержащий информацию о счете, с которого будет списываться плата за моргидж — его можно распечатать в онлайн банкинге или попросить в банке)
  • Моргидж-брокер попросит еще подписать специальную форму, разрешающую использовать в наших интересах наши личные данные.

Вот такой список документов потребовали от нас, в других обстоятельствах нас бы попросили предоставить документы о других доходах (child benefits, unemployment benefits, etc.) и расходах, если бы они имели место быть.

На основании этих документов банковский сотрудник или моргидж-брокер оценивает шансы на получение ипотечного кредита. Следующий этап — заключение договора со строительной компанией. т.н. Offer. О нем я расскажу в следующем посте о нашем взаимодействии со строительной фирмой, а сейчас Вам надо знать, что этот документ содержит стоимость дома, в соответствии с которой будет высчитана необходимая сумма для кредита.  

Дальше бумаги (включая Offer) отправляются уполномоченным представителям банка или кредитного союза, после чего, при удачном исходе, клиент получает Approval или Preapproval letter. Разницу между ними я понимаю смутно, но даже исходя из названия, становится понятно, что Preapproval letter имеет меньший вес по сравнению с Approval letter, а значит его и проще получить. Получение ответа, как правило, занимает несколько рабочих дней.

На момент написания данного поста мы только получили известие от брокера, что нам дали Approval letter, но само письмо мы еще не видели. Как только предоставиться такая возможность, уделю ему отдельный пост.

 

Строительство и «моргидж»

Получение «моргиджа» под строительство дома немного усложняется тем фактом, что Approval letter нужно сейчас, а сам кредит дадут потом (но не позднее, чем через 120 дней).

Вы даже не представляете, какую нервотрепку у нас вызвал этот нюанс. А все дело в том, что, по заверению моргидж-брокера, если на столе лежит письмо из банка, гарантирующее выдать кредит к моменту постройки дома, в этом письме могут находиться условия, при нарушении которых этот самый кредит в итоге выдан не будет. А это грозит большими неприятностями, т.к. дом уже построен, строитель деньги свои вложил, а денег дом купить нет.

К таким условиям, в первую очередь, относится сохранение доходов при прежних расходах, т.е. если кто-то теряет работу, проблемы будут с большой долей вероятности. Как я поняла из общения с банками и брокером, такой перепроверкой промышляют некрупные/виртуальные банки или кредитные союзы, крупные банки если уже выдали Approval letter, то назад свое слово не возьмут (но об этом позже, а пока вернемся к ситуации с потерей работы).

 

Наш тернистый путь к кредиту

Я не знаю, что это за такое «еврейское счастье», но именно в ту неделю, когда мы решаем отправлять документы для получения Approval letter, я узнаю, что могу попасть под сокращение вместе с закрывающимся офисом. Из 9 отработанных месяцев такая проблема возникла именно сейчас — ни раньше, ни позже. На столе у меня лежит Employment Letter от работодателя, подтверждающее мою Full time Job, но уже через неделю я могу или совсем потерять работу, или перейти на Part Time. 

Т.е. если мы получим моргидж под условия нашего обоюдного трудоустройства на полный рабочий день,  а на момент выдачи кредита окажется, что у меня совсем другой доход, кредит нам могут не дать — в этом меня заверяли в брокерской компании. Естественно, эту информацию мы решили проверить в банке.

Сотрудник RBC (как Вы помните, этот банк не работает с брокерами) нас заверил в обратном: если уж они нам выдадут Approval letter, то потом уже никто ничего проверять не будет. Им главное, чтобы наша семья соответствовала их условиям изначально. На этом этапе мы обрадовались, но как выяснилось зря — проблема оказалась в down payment.

К тому моменту мы успели насобирать только половину первого взноса, оставшаяся половина должна быть собрана на банковском счету и пролежать там минимум 90 дней! Т.е. можно было бы вытащить деньги из кредитной линии, «пролежать» их 3 месяца и податься на моргидж — но это же целых 3 месяца, а строить надо завтра.

Вариант «деньги подарили родители» отпал еще быстрее — оказалось, что нужно не только Gift Letter от родителей, но и документ, подтверждающий, что это таки деньги от них: справка с их банковского счета, например. При этом друзья не могут подарить деньги — только родственники.

И вот когда мысль перенести покупку дома на следующий год была осмыслена и принята как наиболее вероятное развитие событий, в дверь постучались… Позвонили из брокерской конторы и сказали, что зарплаты мужа одной хватит, чтобы податься на Approval letter. Новость, конечно, приятная, но это же надо было нам столько нервишек потрепать, ведь все данные о наших зарплатах у них уже пару недель были. Тем более, все вокруг удивлялись, почему с одной только Роминой зарплатой нам не дают кредит. Но это все бесценный жизненный опыт, главное, что документы подали и Approval получили, правда, самого письма еще не видели, надеюсь в понедельник с ним ознакомиться.

PS: Пост получился огромным, зато успела охватить все нюансы с получением кредита вплоть до нынешнего момента. В следующих постах Вы узнаете, как там у меня закончилась эпопея с работой и как продолжается наше сотрудничество со строительной компанией.

 

Comments ( 16 )

  1. ReplyANNA

    спасибо за все посты о доме, это ооочень полезная инфо, а главное все разложенно по полочкам!!!

    • ReplyRepo4ka

      Пожалуйста )) Мне самой интересно писать.

  2. ReplyТатьяна

    Pre-approval - по вашим данным вам скажут, на какую сумму можете рассчитывать в принципе. Если выбранный в итоге (через месяц или три) дом попадает в эту сумму, approval занимает один день. На стадии approval банк посылает с вашими данными стоимость выбранного дома и планируемой ипотеки (тут же еще и государство должно одобрить конкретный дом и дать вам оставшиеся 15% первого взноса для банка и взять за это страховку). Если pre-appoval не было, то approval займет несколько дней, плюс вы до последнего не будете знать, дадут ли денег (но можно догадываться, конечно)

    • ReplyRepo4ka

      Да, я так поняла Pre-approval можно сделать и самому онлайн - все время приходит реклама из RBC.

      • ReplyТатьяна

        Нет, можно подать онлайн заявку на pre-appoval, а потом с вами свяжется mortgage specialist и расскажет, на каком вы свете

        • ReplyRepo4ka

          А, ок, понятно, а то я в саму рекламу не вникала ))

  3. Replymesser

    Спасибо за полезные посты. Сейчас с женой тоже задумываемся о своем жилье, так что было полезно прочитать. Я одно не понял, вас апрувнули учитывая работу Романа, но как вы обошли преграду в виде даунпейнмента. Вам банк дал апрувал учитывая что вы еще не накопили 5% даунпеймент?

    • ReplyRepo4ka

      Да, именно так. Насколько я поняла, все банки выдвигают разные условия: с RBC такой номер не прошел, а моргидж-брокер нашел виртуальный банк, который согласился нас апрувить. Я в следующем посте собиралась это написать, но 2% от первого взноса мы уже отдали строителю (вернее юристу) в качестве залога, который пойдет в down payment, осталось насобирать еще 3%. Об условиях кредита напишу, когда письмо будет на руках, пока его еще нет.

  4. ReplyMishlen

    Государство не дает осташиеся 15%. Оно страхует сумму выдаваемого кредита. На случай, если вы не можете выплатить ипотеку и банк должен продать дом. Если банк продает дом дешевле суммы выданного кредита, то гос страховка оплачивает банку убытки...

    • ReplyТатьяна

      Вы правы, я некорректно выразилась. Смысл в том, что если ваш даунпеймент меньше 20%, в тело моргиджа добавляется страховка от государства, которая зависит от стоимости дома, и на все это насчитывается процент банковский. Если у вас эти 20% есть, то платите только процент на непосредственно остаток от стоимости дома.

  5. Replypawtet

    Аня, спасибо за труд, очень информативно. Ждем поста про сокращение, очень интересует вопрос рынка труда в Мордене и окрестностях.

    • ReplyRepo4ka

      У меня сократились часы, но не вся я сократилась, так что ничего особенного, кроме потери денег, но что-то обязательно напишу ))

  6. ReplyIrusha

    Очень полезная информация. хотелось бы с вами познакомиться по приезду))

    • Replyrepo4ka

      Спасибо! Мы доступны для встреч, с нами только нужно немного заранее договориться ))

  7. ReplySvetlana Ivchenklo

    Аня, спасибо за блог, за труд, пррсто отличный блог!!! Столько полезной информации!!! Очень люблю читать ваши статьи!!

    • ReplyRepo4ka

      Спасибо, стараюсь

Добавить комментарий