Инвестиционное жилье в период кризиса

Конечно, не одними цветочками и рыбками заняты мои декретные будни. В последнее время к стандартным заботам присоединилась еще одна необычная — новый таунхауз, который мы приобрели (взяли ипотеку) для сдачи в аренду. Непростое было решение в наши неспокойные дни ввязаться в затею с инвестированием в недвижимость, но мы ввязались и надеемся на успех в обозримом будущем, а точнее ближе к нашей пенсии.

All-in-One от Manulife

В июне этого года наше владение домом перешагнуло пятилетнюю черту, а это значит, что настало время перезаключать договор ипотеки с банком или искать другое финансовое учреждение для заключения нового пятилетнего договора. Мы давно присматривались к относительно новому финансовому продукту на нашем рынке, который активно продвигается небезызвестным в Манитобе брокером Виктором Шефером. Имя ему All-in-One от Manulife.

В двух словах тяжело объяснить то, что Виктор рассказывает на своих семинарах два часа, но я попытаюсь… В одном банковском аккаунте собирается ипотека и линия кредита, максимальный объем которой вычисляется исходя из рыночной стоимости дома (оценка проводится экспертом за наш счет) и остатка выплат по его ипотеке (в сумме получаем home equity). Иными словами, линия кредита открывается под реальный объект недвижимости и так и называется home equity line of credit или HELOC.

Линию кредита можно вообще не трогать — это просто относительно дешевый доступ к банковским деньгам. А можно и трогать, что кроет в себе опасность соблазна для людей с проблемами финансового самоконтроля. Ведь суммы то огромные, а отдавать можно только проценты… годами. 

А если вытягивать деньги с кредитной линии, то зачем? Если не брать в счет бестолковые дорогие игрушки, то одолженными деньгами можно сотворить множество экономических чудес, например, погасить свою ипотеку быстрее, как советует Виктор.  (По сути брать деньги под маленький процент и гасить тело ипотеки досрочно, при этом выигрывая во времени, ведь чем раньше выплатишь, тем меньше процентов в итоге заплатишь). Кроме того, одолженная сумма с кредитной линии пересчитывается каждый день, т.е. при зачислении на счет любых денежных вливаний (зарплата, детские, декретные) процентная часть пересчитывается в мою пользу, пока я снова ни вытащу деньги для будничных нужд.

Мне же пришла в голову другая идея — свою ипотеку не трогать, а взять деньги с той же линии кредита для первого взноса на инвестиционную недвижимость (т.е. вообще без собственного капитала), что мы собственно, и сделали. Сначала подождали когда закончится первая пятилетка ипотеки на наш основной дом, перешли на All-in-One, посмотрели как все работает и решились на новую ипотеку. Кстати, вторая ипотека оформлена вообще в другом банке и никак не связана с первой.

Что препятствовало моему пониманию системы, так это тот факт, что кредитная линия — это основной аккаунт, и если кредит не использовать, то собственные средства будут отображаться на счету со знаком минус. Если же кредитные деньги вытянуть, то все собственные средства на счету идут на погашение долга и своих денег по сути нет, пока ни выплатишь долг.

Вот уже полгода мы пользуемся новым финансовым продуктом и выводы такие…

⇒ Как по мне, при правильном распределении доходов/расходов — это самый эффективный способ обогащения без собственного ликвидного капитала. Хотя, конечно, у этой финансовой схемы много критиков, особенно из сферы трейдеров, но мы в эту далекую степь не собираемся.

⇒ Этот продукт не подходит для транжир и тех, кто живет без каких-либо сбережений, т.е. выходит в ноль после покрытия всех расходов.

⇒ Не все могут квалифицироваться для этой программы — нужно выплатить определенный процент от стоимости дома.

⇒ Manulife online banking очень далек от совершенства, деньги даже на собственную визу идут пешком через Северный Полюс, поэтому советую оставить аккаунт в большом известном банке, если он есть. 

 

 

Рынок недвижимости

Только ленивый газетчик или интернет-специалист не пророчил падение канадского рынка недвижимости в связи с пакостями, которые натворил вирус в уходящем 2020м. Пророчили в июле, затем в августе, сентябре.. и т.д. пока ни оказалось, что рынок не только не просел, но и начал бить все рекорды в своем подъеме (кроме, пожалуй, самых раздутых точек на карте Канады).

Среди причин называют:

• увеличение доли работающих дома, которым стало тесно в городских квартирах;
• низкий темп продаж весной, когда все затихло в ожидании неизвестно чего;
• карантин в четырех стенах, когда с огородом на заднем дворе было бы лучше
• кроме того, процентная ставка стала просто неприлично низкой, и многие из тех, кто не потерял работу, побежал продавать и покупать дома. Среди них оказались и мы.

Правда, пророчества о падении канадского рынка недвижимости все так же актуальны, только теперь адресованы на весну. Как можно догадаться, мы не особо верим в эти пророчества, по крайней мере, не в нашем регионе, где сейчас скупается со скоростью звука просто все, что продается. А даже если рынок немного просядет — не беда, наша стратегия долгоиграющая.

Теперь мы уже знаем, что есть разные стратегии инвестиций в недвижимость. Кто-то покупает рухлядь, ремонтирует ее и продает подороже (flipping). Другая категория инвесторов выискивает жилье подешевле, чтобы уже сегодня получать побольше денег с рента. Мы пошли по пути «buy and hold«, т.е. надеемся на прибыль от увеличения стоимости жилья со временем. Разумеется, при этом рассчитываем на доход от ренты, который просто перекроет расходы на ипотеку и содержание объекта, фактически не принося чистой прибыли.

 

 

Таунхауз, только таунхауз

Придя к решению взять ипотеку без собственного ликвидного капитала, мы начали подыскивать подходящий таунхауз — именно таунхауз, а не апартаменты. Являясь промежуточным звеном между квартирой и домом, этот вид жилья внушает надежду на заметную прибавку в стоимости и при этом более доступен, чем отдельный дом. Выбирали недолго и с пристрелом на более долгую перспективу, так что остановились на покупке новой недвижимости.

20 ноября состоялся прием/сдача таунхауза. Вот так сейчас выглядит наша инвестиция…

 

 

Цвета отделки выбирали самые что ни на есть серые — наиболее популярный вариант для жилья под сдачу. У меня то дома бразильское солнце и весенняя зелень на стенах, но с таунхаузом решили не рисковать )) Всю технику купили новую, тщательно взвесив все «за» и «против». Теперь жалко сдавать такую красоту.

NEW 3-bedroom townhouse in Morden (Dublin Dr) available immediately. Great location (close to COOP). Open space concept with a decent amount of light. Stainless steel appliances (all new), large pantry. 2 separate closets in the master bedroom. Laundry room with a washer/dryer, 1.5 bathrooms. 1-car insulated heated garage. No pets, no smoking, sorry! $1300 monthly + utilities. References required.

Активная реклама нового жилья в местных интернет-источниках началась две недели назад, и у нас уже было два показа и пять интересующихся. Но мы прекрасно понимаем, что кризис надолго засел в экономике, причиняя вред многим потенциальным жильцам. К тому же предрождественский сезон, как известно, — мертвый сезон. Так что мы мысленно уже простились с отсутствием дохода от ренты на несколько месяцев вперед. Как бы там ни было, весной те же дома будут стоить уже совсем не ту же цену, как это происходит каждую весну.

В дальнейшем расскажу о наших продвижениях в сфере инвестиций, о первом опыте лэндлорства и многом другом, что случается в нашей спокойной канадской жизни… Будьте с нами!